甲府市の不動産のことならドミール不動産

 

先日の続きです。

内容が固かったですかね？

ドミール（勝手に名付けましたが、このブログの管理人です）

としては、もっと軽い感じのカジュアルなブロガーを目指す予定なので、ここからは軽い感じで。

つまり、現在不動産業界では、更新料問題について戦々恐々としているとゆうことです。NHKの大河ドラマの龍馬伝で例えると黒船が

更新料なのです。

で　更新料問題新聞で騒いでいることは知っていましたが、今回弁護士の先生の話で内容がよくわかりました。

まず整理してお話します。

 

①関西圏の賃貸事情は少し特別

②更新料特約の争いはたいが消費者契約法第１０条での争い

③で判決が出ているのはすべて関西圏（中心は京都）

 

①の関西圏の賃貸事情は少し特別とは、

１例です。

「契約内容」

賃料　１ヶ月５万８千円（共益費５千円）

契約期間　平成１８年４月１日から平成１９年３月３１日（１年間）

保証金　３３万円（保証金解約引２８万円）

更新料　旧家賃の２ヶ月分（１１万６千円）

京都大学の学生専門の３階建てで１階が大家さん、２階３階が学生さんに貸し出しの事例

どうですか、更新料メチャ高くありませんか。

２ヶ月分て・・・・・・・しかも１年ごとに・・・・・

学生さんで４年間同じとこにいれば、３回払うことになり更新料だけで３４８０００円

４年で３４８０００円はぼったくりでしょう。

しかも、保証金て何なのか解りますか？

これは、敷金のことです。関東圏でも敷金取ってますが、大体多いところで家賃の３ヶ月分、今、取ってない所も多いです。

ただ、取らないとことは、退去のときにクリーニング代や壊れた所は実費で請求されます。

敷金とは、大家の預かり金的な要素です。

ただ、関西では保証金解約引として最初に大家に払う金額を定めています。

今回の例では、保証金３３万円（保証金解約引２８万円）で最初から２８万円は大家さんにいくことになってます。

つまり、退去するときは、最初預けていた３３万円から２８万円は大家さんに払いますよ、退去の時は５万円しか賃借人の手元には

きませんよとゆう契約が最初からなされています。（敷引きと言われてます）

関西の大家さん経営が楽のような？

でも、ほかに難しい問題もあって大変なのかな？

でも、これは更新料高いです。

通常、山梨の場合１ヶ月です。しかも２年に１回

このくらいが許容範囲じゃないですかね。

続きは次回。

 

中央市にあるドミール不動産でした。

中央市にあるﾄﾞﾐｰﾙ不動産

昨日は、全日の研修会でした。

研修の内容は、アパートマンションの賃貸契約の更新料特約の有効性について最近の判決例が賃貸管理に及ぼす影響についてでした。

現在、６件の裁判事例がでていて、そのうち５件は更新料は無効。

１件は有効との判決。圧倒的に有効は不利。

 

ここで、解らない方に説明。

賃貸契約の場合、

敷金

（敷金とは退室する際に、入居中に破損させてしまった、部屋の設備を修理するための料金で、それを入居前に先払いしているのです。

なぜ先払いかというと、退室の時に料金を支払えないとなると、壊れた状態で、入居者を募集しなければならなくなり、色々と問題が起こるからです。

よって、敷金は、修理した後残った金額は返金されます。

これは、敷金なしという物件でも、結局設備を破損させていたなら、請求される料金なので、敷金なしの物件が安いと単純に考えてはいけません。

また、敷金を払っておくと、どれだけ破損させても後々修理料金を請求されないと考えてはいけません。

敷金で補え切れなかった料金は後で請求されますので注意しましょう。）

 

礼金

（礼金は、入居前に家主さんに支払う料金です。

これは、最初に契約した年数分の家賃を先に支払っているのです。

なぜかといいますと、１年で契約している入居者が、突然１年未満で退室しなければならなくなったとします。

そうすると、家主からすれば、大きな痛手です。

もし、その退室する月が２月・３月なら、すぐに入居者も見つかるでしょうが、それ以外の月ならまず入居希望者はみつかりません。

そもそも、１年間という期間借りるとして契約したのだから、家主としても納得いかないものがあるでしょう。

そういうわけで、契約年数分の家賃から、少しづつ先に支払っておいている料金が礼金なのです。

ですから、礼金なしのマンションより、その分家賃が安くなるのです。

同じマンションで、一年契約より、二年契約の方が、お得になったりするのは、家主さんのサービスなんです。）

 

更新料

賃貸借契約の期間が満了した場合、契約の更新にあたって賃借人から賃貸人に支払われる金銭を「更新料」といいます。

この更新料というものは法律上決まっているものでも無ければ、全国的にその授受が為されているというものでもありません。

歴史的には借地契約において更新手続の費用を支払うということが行われるようになり、東京などの大都市とその近郊においては建物の賃貸借においても更新料を支払うという場合が多く見られるようになってきているものです。

しかしながら、法律上の定めもなければ全国的に一般化しているともいえないものだけに、裁判によって更新料の支払いなどが争わる事案もかなりの数に上っています。

 ＜更新料の法的性質＞

更新料というものが法律的にどのような性質を持っているのかについても、学説や裁判例などによって様々な見解がでており、未だ統一的な見解はありません。

一般によく言われているところとしては

1) 更新料というものそれ自体を否定する見解

2) 異議権放棄の対価とする見解… 更新するに際して貸主が更新に対する意義を述べない（更新を承諾する）ことの 対価として支払うとする見解

3) 賃料などの補充とする見解… 賃料の増額がそれほどは簡単に出来ないことから、過去の賃料の不足分の後払い精算、または将来の賃料について事前に前払いする、あるいはよりよい条件で他の賃借人に賃貸できるかもしれないところを従前と大差ない賃料で契約を継続させる 分の穴埋めのために支払うとする見解

4) 権利金充填とする見解 … 3)の見解と共通する考え方で、更新することによって敷金・権利金が目減りするのを填補するために支払うとする見解

5) 更新手数料とする見解 などなど様々な見解が主張されています。

更新料というものが、日本全国で普遍的に支払われている訳でもなく、また、更新料を肯定する見解のどれか一つで合理的に説明できるというものでもないことから、複合的な説明によるほかないと思われる。

ただ、裁判例では異議権の放棄または不足賃料の補充として扱っているものが主流と思われます。

 

仲介手数料

家賃の１ヶ月分を不動産会社に。

 

 

長くなったので続きはまた明日に。・・・・・・・・・・・・

 

 

南アルプス市の不動産のことならドミール不動産まで。
今日、２月１０日と明日２月１１日は南アルプスの旧若草町の十日市場で十日市のお祭りが行われています。
４００年以上前から伝わる祭りで、

「ないものは猫の卵と馬の角」

と呼ばれ、さまざまな物が売られています。
十日市地区の県道沿い約１キロに渡って５００を超す露店が並び、臼やきね、ごん鉢などの木工品をはじめ、甲州達磨（だるま）や熊手といった縁起物などが売られていて、

「十日市」

は１１日までの２日間で、約１５万人の人出が予想されています。

 

母親の実家が十日市場にあった関係で幼いときから十日市には行ってました。

小学校の３年生のころからは友達と連れ合って自転車でよく行ったものです。

小学校の時は２月になるとと１０日・１１日が待ち遠しかったものです。

人人人でした。懐かしい昭和の時代です。

お化け屋敷の見せ物小屋などありろくろ首の女の人などいて驚いたものです？（かすかな記憶なのでどんな感じか覚えていませんが）
焼きそば・たこ焼き・およげたいやきくん・リンゴ飴・バナナチョコ・水飴・屋台のおもちゃ・わたあめ・ふうせん・黄色いひよこ・・・・エトセトラ

なんか懐かしいです。書いていたら行って見たくなりました。

もし時間があれば（時間はなんぼでもある）（ヒマや。。。ひま）行ってきます。

行ったらまたご報告します。

でも、誰と行こう。・・・・・・・・・
小学校６年の次男は友達と行くと行っていたし。
長男は絶対行かないし。
嫁さんと・・・・・・・・・

無いな・・・・・・・・・

一人か・・・・・・・・・

 

中央市にあるドミール不動産でした。

今日のお昼はこれ

甲府市向町にあるこだちのうどん。
うどんはこだちときめています。
いつもは、肉わか大（お肉とわかめのうどんの大盛り）ですが、今日は、肉天大（にくてんだい）（お肉と天ぷらのうどんの大盛り）です。

あ・・・けして２杯食べて訳ではありません。
アングル変えて写真撮っただけです。
絶品です。
行ったことがない方はぜひ、一度行ってください。
普通の平屋の民家で営業してます。しかもお昼時のみ。

不動産屋さんのブログなのに、土地とか建物の話題がなくすみません。
この次は、必ず賢い所をお見せします。
中央市にあるドミール不動産でした。

中央市・甲府の不動産のことならドミール不動産。
今年のテーマは所得倍増と
ホームページ強化・ブログ強化です。
でも、残念な事に知識が足りない。
そんな訳で、そろえました。

いつものことですが、本は買うけど知識は増えずです。
あれ～。このブログＦＣ２ブログじゃなかった・・・・・・・。