不動産競売の流れ

2012年10月31日水曜日

(株)ドミールでは、競売代行おこなっております。
今回は、まじめに仕事のお話です。

競売の流れをご説明します。

ステップ１：入札の方法
入札をしようとする人は、執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、これに必要事項を記入します。

入札価格は、公告に記載された買受可能価額以上でなければなりません。
入札の方法は、入札書を直接提出する方法と、入札書を郵送する方法があります。

入札期間を過ぎてから提出したものは無効になり、いったん提出した入札書は訂正したり、取り消しができません。

ステップ２：保証の提供
入札をするときは、保証を提供しなければなりません。

その額は、通常は不動産の売却基準価額の２割の金額ですが、それ以上の地域もあります。

ステップ３：開札
入札期間が終わると、あらかじめ公告されていた開札期日に開札が行われます。

入札した人のうち最も高い価格を付けた人が「最高価買受申出人」と定められます。そ

の人の提供した保証は、そのまま裁判所が預かりますが、その他の入札者には保証が返還されます。

ステップ４：売却許可決定
最高価買受申出人が決まると、「売却決定期日」に最高価買受申出人に不動産を売却するか否かの決定が出ます。
最高価買受申出人が不動産を買い受ける資格を有しない場合など、一定の場合には、売却が許可されないこともありますが、普通の場合には売却が許可され、最高価買受申出人は買受人となります。

ステップ５:代金納付
最高価買受申出人に売却を許可する裁判所の決定が確定しますと、裁判所は、代金の納付期限を決め、買受人に通知をします。

買受人が代金を納付しないと、不動産を買い受ける資格を失い、提供していた保証の返還も受けられないことになります。

ステップ６：登記
代金を納付すると、裁判所は、登記所に対して買受人に所有権の移転登記をするよう委託します。

司法書士又は弁護士がこの委託書と抵当権設定登記申込書を登記所に提出することにより、金融機関等の抵当権設定登記も同時に行われることになります。

ステップ７：占有者が居る場合の不動産の引き渡し
所有権を取得した買受人は、継承しなければならない賃借権がある場合などを除き、不動産を占有している者に対して、引き渡しを求めることができます。
例えば、従前の所有者が任意に引き渡さないときなどのケースにおいて、代金を納付した日から６ヶ月以内であれば引渡命令という裁判の申し立てをすることができます。

この引渡命令により、執行官に申立てて、従前の所有者等を強制的に立ち退かせることができます。

不動産の差し押さえてお困りの方
住宅ローンの支払いが滞り、金融機関から催促がある方。

差し押さえの予告もしくは競売の申し立てをされてしまった方。

競売は一番最終的な債権（不動産）を換金する場所になります。競売で落札をされてしまうと、法的には所有者（占有者）は基本的にはすぐに立ち退かなければなりません。
その場合は、落札者からお金をもらって立ち退くわけではなく、時間的・経済的に非常に追い込まれる状況となります。

そこで、競売を少しでも避けるような手段として、金融機関と調整を図り、不動産を売却することも可能です。
この場合の売却は通常の不動産取引と変わることもなく、退去までの時間的な余裕、また引っ越し代などの費用も捻出でき、次の一歩を踏み出すには本当に良い売却スタイルとなっています。

「任意売却」という言われ方もしています。

株式会社ドミールでは、きっと皆さまのお手伝いができると思っていますので、一度ご相談下さい。